Доля складов, построенных под заказчика, начала снижаться

С января по сентябрь 2025 года доля BTS-складов [built-to-suit — строительство здания под требования заказчика — прим. ред.],  составляла 38 %, снизившись как минимум на 5 процентных пунктов по сравнению с прошлым годом, согласно данным IBC Real Estate. Причиной стала повышенная вакантность складских помещений и падение арендной платы, из-за чего компании не желают нести обязательства на этапе строительства. Оптимальным решением становится аренда готовой площади, которая позволяет получить скидки, пишет «Коммерсантъ».

От строительства к аренде

Если доля сделок по строительству складов сократилась более чем на треть, то доля классических арендных договоров выросла с 45 % до 52 %. NF Group зафиксировало ещё более значительное снижение доли BTS-сделок — на 36 процентных пунктов за год, до 37 %. Аренда складов за этот период заняла 61 % рынка, увеличившись с 26 %.

Ранее доля BTS стабильно росла: в 2022 году она составляла 24 %, в 2023-м — 49 %, а в 2024-м достигла 80 %. Девелоперы стремились привлекать клиентов на начальных этапах проектирования, чтобы минимизировать риски и компенсировать низкую вакантность складских площадей.

Основной движущей силой спроса на BTS-склады долгое время выступали маркетплейсы, которые сейчас замедлили темпы роста, отмечает Виктор Афанасенко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Nikoliers.

Оптимизация издержек

Крупнейшие маркетплейсы замедляют свой рост, а применяемая ими модель плановой доставки исчерпала потенциал для дальнейшего развития. Александр Шевелев, директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International, подчёркивает, что маркетплейсы сегодня вынуждены сокращать издержки. Это привело к четырёхкратному сокращению спроса на складские площади со стороны маркетплейсов в текущем году, говорит Виктор Афанасенко.

Снижение доли сделок по строительству складов под заказчика (BTS) происходит на фоне общего охлаждения рынка складской недвижимости. Общий объём поглощения складских площадей в России за январь — сентябрь 2025 года снизился на 27 % по сравнению с предыдущим годом, составив 3,4 млн квадратных метров, по данным Евгения Бумагина, руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate. Константин Фомиченко, партнёр NF Group, отмечает, что высокая стоимость кредитования мешает бизнесу увеличивать логистические мощности.

Сокращение BTS-сделок

Александр Перфильев, партнёр Invest7, отмечает, что компании сегодня предпочитают арендовать свободные складские площади: такие контракты предлагают более гибкие условия, особенно для крупных площадей. Это связано с увеличением вакантности складов, подчеркивает Алексей Слепов, директор департамента складской недвижимости Ricci. Евгений Бумагин прогнозирует, что к концу года средняя ставка аренды готового склада в Москве составит 10,5 тыс. рублей за квадратный метр в год, что на 16 % ниже, чем в предыдущий период.

Снижение интереса бизнеса к сделкам BTS (строительство под заказчика) приведет к замедлению темпов строительства новых объектов, однако заметным это станет только в следующем году, считает Виктор Афанасенко. В 2025 году объём ввода складских площадей, по прогнозу IBC Real Estate, увеличится на 25 % до 7 млн квадратных метров, но большинство из них — это проекты, начатые ещё несколько лет назад.

Развитие маркетплейсов было настолько устойчивым и длительным, что мы уже начали забывать об универсальных закономерностях, которые рано или поздно всё равно проявятся. Так случилось и с электронными торговыми платформами: постепенно рост таких площадок замедляется, равно как и спрос на сопутствующую инфраструктуру. Началось со складов как более затратной статьи расходов, глядишь, и до остального дойдёт. Может, хоть тогда традиционный ретейл хоть немного выдохнет…