Как сдать нежилое помещение в аренду

Как найти арендаторов и платить налоги.

Важные отличия

Если жилые помещения предназначены для проживания граждан, то нежилые — для реализации коммерческих целей.

В нежилых объектах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Чаще всего они предусмотрены для малого бизнеса: кафе, магазинов, частных клиник и так далее.

Собственник вправе переводить жилое помещение в нежилое, а также наоборот. Условия процедуры определяет статья 22 Жилищного кодекса РФ.

Плюсы

Прибыль от сдачи недвижимости интересна в качестве пассивного дохода.

Главное преимущество коммерческой недвижимости — гарантия стабильности.

В частности:

• договоры аренды заключаются на более длительный срок;
• спрос меньше подвержен колебаниям;
• в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости растёт;
• владелец может инвестировать в разные виды коммерческой недвижимости и диверсифицировать активы.

Налоги от сдачи в аренду

Налоговая нагрузка зависит от статуса владельца — физлицо, юрлицо или же индивидуальный предприниматель (ИП).

Налог на имущество для физлиц:

• если доход меньше 300 тыс. ₽ — 0,1 % от стоимости объекта;
• от 300 тыс. ₽ до 500 тыс. ₽ — от 0,1 % до 0,3 % от стоимости объекта; 
• свыше 500 тыс. ₽ — от 0,3 % до 2 %.

Для ИП и юрлиц:

• налог = кадастровая стоимость * ставка налога;
• конкретная ставка зависит от регионального законодательства и может достигать 2,2 %;
• налог с доходов от аренды недвижимости.

Для физлиц

Ставка налога — 13 % от дохода, полученного от коммерческой недвижимости.

Для самозанятых

Согласно статье 6 Федерального закона № 422 от 27.11.2018, самозанятым запрещено получать доход от сдачи в аренду нежилого помещения.

Для ИП:

• налог рассчитывается в зависимости от выбранной системы налогообложения, например, УСН;
• ставка может быть исчислена от суммы арендных платежей, от прибыли или от общего годового дохода.

Для юрлиц

Помимо налога на прибыль, может также начисляться НДС, если компания является плательщиком НДС.

Важно

Если не оплатить налог, арендодателю грозят штрафы. Например, для физлица это 20 % от неуплаченного дохода. Если налоговая докажет, что налог не был уплачен умышленно, штраф возрастёт до 40 %.

Налог от продажи недвижимости

Доход от такой сделки также облагается налогом. Для разных категорий владельцев он будет отличаться.

Для физлиц

Физлица должны уплатить 13 % от суммы продажи недвижимости.

Исключения, когда платить не нужно:

• если срок владения более пяти лет;
• в особых случаях достаточно владеть недвижимостью три года — если объект получен в наследство, через приватизацию или по договору пожизненного содержания.

Для ИП

ИП также уплачивают 13 % с суммы продажи, однако могут применять пониженную ставку.

Случаи для пониженной ставки:

• если недвижимость использовалась для бизнеса;
• если основной вид деятельности ИП — покупка и продажа имущества.

Для юрлиц

Юрлица, продавая коммерческую недвижимость, уплачивают налог на прибыль, ставка которого варьируется от 6 % до 20 %, в зависимости от конкретных условий сделки и действующего законодательства.

Виды коммерческой недвижимости

У каждого нежилого помещения есть целевое назначение, определяющее, как можно использовать объект.

Офисные помещения

Категории: от A до D, где A — это высший класс с наилучшими условиями и оборудованием, а D — наиболее доступный класс с базовыми условиями.

Применение: используются для размещения офисов компаний, корпоративных штаб-квартир и представительств.

Торговые помещения

Примеры: магазины у дома, бутики в торговых центрах, крупные торговые комплексы.

Назначение: для продажи товаров и услуг напрямую потребителям.

Складские помещения

Категории: от A до D, где A — склады с технологичным оснащением для сложных логистических операций, а D — помещения с базовыми условиями.

Особенности: могут оснащаться системами видеонаблюдения, климат-контролем и автоматизированными системами учёта.

Производственные помещения

Использование: для массового или мелкосерийного производства.

Примеры: заводы, цеха, амбары.

Локация: обычно располагаются на территории промышленных зон или специализированных комплексов.

Медицинские помещения

Требования: должны соответствовать строгим нормам СанПиН и другим медицинским стандартам.

Применение: для размещения клиник, лабораторий, больниц.

Помещения без определённого назначения

Применение: могут быть адаптированы под любой тип деятельности, не ограниченный предыдущими категориями.

Преимущества: Предоставляют возможность настройки и модификации под конкретные бизнес-задачи.

Отличия от сдачи жилья

Рынок аренды нежилого помещения регулируется куда лучше. Договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом. В то же время квартиры часто сдаются без договора, из-за чего сложнее решать спорные ситуации.

Обычно коммерческие помещения арендуются на больший срок, чем жилые.

В коммерческой аренде часто встречаются дополнительные расходы, такие как налоги, страховка и услуги, которые могут быть включены в арендную плату или оплачиваться дополнительно.

Как правило, жилую недвижимость арендуют физлица, а коммерческую — юрлица, ИП или физлица-коммерсанты.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости выше, чем у жилой, и определяется иными факторами.

Как подобрать помещение

Первый фактор — проходимость. Считается, что сдать объект с высокой проходимостью будет куда легче, чем тот, что расположен в спальном районе. Поэтому при подборе стоит выбрать помещение на первой линии жилых домов.

Второй фактор — район. Новый — не значит лучший: важно, чтобы он был заселён. Кроме того, если здесь есть много аналогичных объектов, арендаторы будут меняться часто, и стабильного дохода ждать не придётся.

Третий — спецификация арендатора. Не каждое помещение подойдёт каждому арендатору, поэтому стоит обратить внимание на подготовку специальных условий для будущего арендатора.

Четвёртый — ограничения, связанные с жилыми домами. Если ресторан находится в таком доме, время его работы должно быть ограничено, чтобы не мешать жителям.

Где искать арендаторов

Самый простой способ — опубликовать объявления на специализированных сайтах.

Важно перед сдачей стоит здраво оценить потенциал объекта недвижимости, в этом вам помогут профильные сервисы и специалисты. Они подскажут, какая деятельность больше всего подходит под помещение и какую цену стоит поставить.

В процессе переговоров стоит сразу определить стоимость, ожидания по выручке от объекта и предусмотреть повышение арендной ставки в год с указанием минимальной суммы.

Важно обсудить штрафы и пени в случае неуплаты, а также условия расторжения договора.

Перед тем, как сдать в аренду нежилое помещение, полезно проверить потенциального арендатора с использованием сервисов «Прозрачный бизнес» от ФНС и «Проверка контрагентов» от Сбербанка.

Как определить цену

Главный фактор, влияющий на цену, — это местоположение.

Чтобы определить цену, нужно ориентироваться на арендные ставки соседей. А для поиска цен конкурентов можно воспользоваться специализированными сервисами.

Есть и другой вариант — обратиться к риелтору.

В дальнейшем стоит следить за рынком и за тем, как меняются цены.