Спрос на аренду в подвалах вырос в несколько раз

Прибыльность для арендодателей достигает 17 % годовых.

Спрос на коммерческие помещения в подвалах домов вырос за последние пять лет в три-четыре раза.

Такие лоты активно арендуют:

• сервисы доставки;
• пункты самовывоза;
• разнообразные мастерские, оказывающие бытовые услуги населению.

Об этом рассказал заместитель гендиректора агентства Invest 7 Евгений Абрамычев. Инвесторы же могут приобрести такие помещения при сравнительно небольшом бюджете и получать порядка 12–15 % годовых от сдачи их в аренду.

С точки зрения инвестиций интересны не все подвальные помещения, а только те, которые выделены в отдельный кадастр, имеют статус нежилого объекта и не являются местами общего пользования, отметил эксперт. Чаще всего это помещения свободного назначения, которые могут находиться не только в жилых домах, но и в коммерческих объектах — например, в небольших торговых центрах районного типа. В столице, в частности, таких объектов очень много, добавил Абрамычев.

В 1990-х и начале 2000-х годов инвесторы их выкупали с прицелом на будущее, но долгое время они пустовали, так как не пользовались спросом. Арендаторы заполняли, в первую очередь, помещения на первых этажах жилых домов.

Зачастую коммерсанты выкупали квартиры на первых этажах и переводили их в статус нежилых помещений. Однако в 2014 году было уточнено законодательство, что сделало такую схему практически невозможной. В итоге прирост нового предложения коммерческих помещений сократился, тогда как при активном развитии ретейла, общепита, сферы услуг и других направлений бизнеса спрос на такие площади только увеличивался. И при отсутствии других вариантов арендаторы начали активно заезжать в подвалы.

Особенный бум спроса начался после бурного роста онлайн-торговли и доставки в пандемию. Сейчас такие помещения дают значительную доходность. Хороший ликвидный объект в Москве площадью до 100 кв. м в интересной локации можно приобрести за 10–15 млн ₽, что дешевле аналогов на первом этаже на 30–50 %. Сдавая такую недвижимость в аренду, можно получать 10–12 % годовых.

Если же подобные объекты продаются в формате готового арендного бизнеса с арендатором в виде пункта выдачи заказов (ПВЗ), то прибыль вырастает до 17 % годовых, а срок окупаемости — до 6–8 лет.

Величина арендной ставки зависит от профиля арендатора, добавил Абрамычев. Например, алкомаркеты готовы платить примерно рыночную ставку, а ПВЗ — на 30–50 % выше, если нет альтернативных помещений и сильной конкуренции с другими пунктами.

Впрочем, хотя за последние пять лет спрос на подвалы со стороны инвесторов вырос в 3–4 раза, за последний год он, напротив, упал на 20–30 %. Это связано с тем, что инвесторы с небольшими бюджетами перенаправили часть капитала на доходные сейчас банковские вклады.

В июне 2024 года объём предложения помещений на цокольных и подвальных этажах вырос по сравнению с июнем 2023 года на 13 % в сегменте продажи и на 9 % в сегменте аренды, сказал руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито» Олег Изотов.