Кадастровая Одиссея-2014: новые закоулки арендных кошмаров

Павел Яншевский, Партнер и член совета директоров агентства S.A. Ricci, которое является крупным консультантом на рынке коммерческой и жилой элитной недвижимости  России: «Теперь все владельцы офисно-торговой недвижимости будут платить налог с его реальной рыночной, то есть кадастровой, стоимости».

С 2014 года изменилась система расчетов стоимости коммерческой недвижимости, что приведет к значительному повышению затрат на аренду офисов, магазинов, складов и другой коммерческой недвижимости. Согласно внесенным изменениям в законодательство, с 2014 года налог на недвижимость будет считаться от кадастровой (то есть близкой к рыночной), а не от балансовой, как было раньше (то есть  бухгалтерской), стоимости. Другими словами, поэтапно будет изменяться в сторону увеличения стоимость зданий для их владельцев и, как следствие, будут расти арендные ставки для арендаторов. Пока с начала 2014 года стоимость вырастет для коммерческих зданий площадью от 5000 кв.м.

Ветер нежданных перемен

Эти изменения произошли стремительно осенью прошлого года, когда Владимир Путин 5 ноября подписал ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части 1 и главу 30 части 2 Налогового Кодекса РФ». Сам закон был принят Думой накануне - 25 октября 2013 года и одобрен Советом Федерации 30 октября 2013 года.

Специалистам ясно, что новый способ расчета налога окажет влияние на весь бизнес, так или иначе связанный с офисной или торговой недвижимостью. Эксперты, просчитав стоимость недвижимости по новым лекалам, спрогнозировали, что цена владения зданиями увеличится сразу на сумму от 1500 до 6000 рублей за квадрат в год. Следствием этого станет то, что рыночные цены на такие объекты упадут, а существующие договоры аренды будут пересматриваться, так как ни арендодатели, ни арендаторы не захотят брать на себя возросшие незапланированные затраты.

Разумеется, столкнутся с этим неприятным новшеством предприниматели не в один день, а постепенно, с 2014 по 2016 годы. Дело в том, что повышение ставок будет производиться постепенно в течение трех лет, да и сама процедура кадастровой переоценки стоимости зданий займет немало времени. Стоит лишь особо подчеркнуть, что решение о переоценке зданий будут принимать органы местного самоуправления по всей территории России. Они могут, конечно, этого и не делать. Но, если учесть, что бюджеты региональных муниципалитетов, как правило, в дырах, то местные депутаты не преминут воспользоваться возможностью пополнить казну и обязательно начнут проводить повсеместную кадастровую переоценку коммерческих зданий. В качестве иллюстрации – история с земельным налогом.

Земельный налог. С миру по нитке

Переоценка стоимости недвижимости – дело относительно новое для России. Поэтому пока еще не было судебных тяжб, которые оспаривали бы «несправедливую», по мнению владельцев недвижимости, новую кадастровую стоимость. Все впереди. Но зато имеется очень богатый опыт с переоценкой стоимости земли. Земля в нашей стране переоценивается вовсю и не первый год. Естественно, в сторону удорожания, что сразу же отражается на действиях бизнесменов и уплате ими земельного налога. Как следствие – по России идут арбитражные процессы, связанные с пересмотром налога на землю в сторону уменьшения. Проиллюстрируем на одном примере.

Крупнейший российский алюминиевый холдинг UC Rusal больше двух лет судился с администрацией Красноярска. Мэрия обвиняла компанию в том, что алюминщики недоплачивают в местный бюджет более 50 млн рублей земельного налога в год. Сумма эта появилась как раз тогда, когда в 2011 году красноярская администрация провела кадастровую переоценку стоимость земли, на которой стоят фабрики Rusal.

Новая цена приблизилась к 4,5 млрд рублей, что не устроило алюминщиков, так как  теперь компания должна была платить в местную казну уже 67,5 млн рублей в год. Холдинг оспорил цифру в досудебном порядке. Справедливой была признана стоимость в 1,07 млрд рублей. То есть налог снизился до 16 млн рублей. Администрация края не угомонилась и снова пошла в суд, проиграв все баталии, и добилась рассмотрения дела только в самой последней инстанции – Высшем арбитраже. 11 февраля 2014 года суд отменил все предыдущие решения и отправил дело в арбитраж края. Регион будет пытаться снова увеличить сумму земельного налога с предприятия.

Здесь нужно пояснить, что дело это прецедентное, то есть по этому пути могут пойти и все другие суды России. Временные же поражения администрации связаны с тем, что за муниципальными или региональными властями фактически не признавалось право оспаривать сниженную кадастровую стоимость земли, которой они не владеют. Несмотря на то, что бюджеты регионов действительно зависят от земельных налогов, власти не могут влиять на объем налоговой базы.

Такой поворот в деле Rusal сделал отдельный спор важным прецедентом как для бизнеса, так и для простого гражданина с шестью сотками. По мнению экспертов, так как постановление главного российского арбитража принято в пользу региональной власти, то, вероятно, сам этот факт  значительно осложнит дальнейшую практику снижения собственниками кадастровой стоимости своего имущества. Объяснимо просто: государство в лице суда вступилось за самое себя в лице региональных властей, которые заинтересованы в пополнении местных бюджетов.

С повышением налога уже сталкиваются собственники крупных торговых площадей. Но, в отличие от алюминиевых королей, они пытаются по-тихому договориться с местными властями об оптимальной плате за землю. Ведь сумма налога зависит от кадастровой стоимости земли, а пересматривать цену любой регион может по своему усмотрению, но не реже, чем раз в пять лет. А вот кадастровую стоимость недвижимости можно будет пересматривать сколько угодно.

В общем, с 2014 года дело дошло до коммерческой недвижимости. Исходя из этого, аналогичной, если не более драматичной картины, следует ожидать в обозримом будущем именно в процессах переоценки коммерческой недвижимости (зданий). Скорее всего, аналогичные споры будут происходить повсеместно.

Очень вовремя

Тема изменения расчетов стоимости недвижимости и арендных ставок на коммерческую недвижимость, безусловно, волнует многих предпринимателей и обсуждается на профессиональных форумах и в СМИ. Стала она предметом обсуждения и на недавно прошедшей в Москве первой закрытой встрече только что созданного «Объединения АХП».

Докладчиком, который попытался показать последствия введения новой системы переоценки, был Павел Яншевский, Партнер и член совета директоров агентства S.A. Ricci, которое является крупным консультантом на рынке коммерческой и жилой элитной недвижимости России.

«Теперь все владельцы офисно-торговой недвижимости будут платить налог с его реальной рыночной, то есть кадастровой, стоимости. Налог этот будет вводиться, конечно, постепенно с нарастанием. В 2014 году он составит от кадастровой стоимости здания 0,9%, в 2015-ом – 1,5%, в 2016 году и последующие годы – 1,7%-2%. Сейчас налог на имущество от балансовой цены составляет 2,2%, то есть это копейки», - пояснил Павел.

«Вот расчет стоимости бизнес-центра класса «Б». Кадастровая служба оценила его в 1,8 миллиарда рублей, что дает с 1 кв.м более 4200 рублей налогов, то есть больше, чем стоимость эксплуатации 1 кв.м в пересчете на все здание, суммарных затрат на обслуживание, охрану и так далее. Здание класса «С» в промзоне даст нам по новой ставке налога около 1000 рублей с 1 кв.м. Сейчас это здание по балансовой стоимости все целиком со всеми выплатами и затратами составляет 1000 рублей с 1 кв.м. Мы понимаем, что эти новые ставки аренды отразятся на всех участниках рынка. И на арендодателях, и на арендаторах. Арендаторы будут очень сильно недовольны повышением ставок и будут искать все возможные способы передоговориться или выходить из таких контрактов. А в тех случаях, где налоги являются проблемой арендодателя, будет недоволен арендодатель. Доходность объектов недвижимости снизится процентов на 10, но настолько же вырастут арендные ставки. Возможен пересмотр договора аренды. Либо, если вариант с переговорами не пройдет, нужно искать новое здание или помещение. А если у вас собственное здание, то проблемой может стать переоценка стоимости здания и последующее оспаривание этой кадастровой стоимости в суде. Только так возможно оптимизировать налоги. Но налоговую ставку уже не в состоянии будет изменить никто».

Административно-хозяйственные директора, которые, кроме прочего, отвечают и за аренду офисов, были, мягко говоря, сильно неравнодушны к этой теме и засыпали Павла вопросами.

- Каковы последствия для российских регионов?

- Для регионов все будет еще хуже, так как система расчетов налогообложения одинакова везде. Балансовую стоимость рассчитывали еще 15-20 лет назад. Сами понимаете, по той цене сегодня здание уже почти ничего не стоит. А теперь, после новой кадастровой переоценки, здание обретет совершенно новую цену. Каждый муниципальный орган будет самостоятельно устанавливать свои региональные ставки. Стоимость московских и региональных объектов недвижимости, конечно, будет отличаться от региональных. Стоимость, к примеру, 1 кв.м офисной недвижимости в Москве - от $5 000 в год за 1 кв.м В-класса до $10 000 и выше за А-класс. В регионах другие цены – будет $2000 за 1 кв.м. А раньше 1 кв.м стоил $300.

- Сильно ли влияет кадастровая стоимость на месторасположение?

- Конечно, влияет и будет влиять. Налогооблагаемая база ниже – налог меньше. Но чтобы не было иллюзий, скажу, что специалисты кадастровой службы сегодня настолько рыночники и в теме, что они очень внимательно смотрят на состояние рынка, и даже экспертам по недвижимости бывает сложно доказывать немного заниженную кадастровую стоимость.

- Не будут ли требовать арендаторы потом, задним числом, после заключения договора, платить разницу между старыми и новыми ставками аренды?

- На 2014 год Кадастровой службой были определены переоценки зданий площадью более 5 000 кв.м. С них будет взиматься налог уже по новой системе. Дальше будут переоцениваться здания с другой, меньшей, площадью.

- Какие риски есть для арендаторов при уже существующих договорах аренды?

- Риски есть. Арендодатель говорит, что у него изменился налог. Прибавилось $200. Поэтому вас попросят увеличить затраты на $200 в год с 1 кв.м. При любой возможности он будет вправе изменить вам ставку. И он сделает это.

- Есть ли дырка в законодательстве, чтобы уйти от повышенных ставок?

- Да, есть методики, как вполне законно обойти повышение затрат на аренду коммерческой недвижимости. Кадастровую стоимость оценивает кадастровая служба. Соответственно, с ней уже можно поспорить по поводу оценки. То есть сделать свою объективную оценку и в суде доказать вашу стоимость здания. Но даже и тут пока есть нюансы. Например, кадастровая стоимость земли делается 1 раз в 5 лет. А кадастровая стоимость недвижимости может быть переоценена миллион раз по инициативе муниципального органа. То есть вы отсудили решение, что 1 кв.м стоит не 10 000 долларов, а 6 000 долларов. А потом муниципальный совет депутатов решил снова его переоценить и доказал, что цена уже 12 000 долларов. Так что, пока четких и гарантированных механизмов нет. Обращайтесь к специалистам рынка. Так проще всего.

- Повлияла ли девальвация рубля на переход договоров аренды коммерческих помещений на рублевый эквивалент?

- Пока нет. Но рынок недвижимости очень инертен. Все медленно происходит. Динамика цен на недвижимость и нефть идут с разрывом в 6 месяцев. То есть нефть подорожала, а цена 1 кв.м – нет. В основном собственники выставляют и продолжают выставлять договоры в той валюте, в которой у них обязательства по строительству здания. Поэтому если кредит на строительство не перешел из рублевого в долларовый эквивалент или наоборот – ничего не меняется.

И лечим, и калечим

Сферу коммерческой аренды ждут серьезные перемены и помимо повышения арендных ставок и изменения расчетов стоимости коммерческой недвижимости. Ведь давление оказывает еще и падение рубля. Несомненно, что это еще один фактор повышения стоимости аренды коммерческой недвижимости. У большинства компаний-арендаторов заключены сегодня договоры аренды в долларовом эквиваленте, а оплата производится в рублях. «Чтобы сохранить оплату аренды в бюджетных рамках, арендаторы уже начали требовать привязки ставок аренды к рублю», - комментируют аналитики компании S.A. Ricci. Интересно, что в условиях избытка площадей последние вынуждены будут пойти на уступки. «Действительно, единственным способом удержать арендатора остается снижение ставок аренды. Поэтому арендодатели будут вынуждены искать компромисс и пересматривать условия договоров в интересах арендаторов. Но подорожавший рубль приведет как раз к обратному – снижение арендных ставок на офисы, по мнению экспертов S.A. Ricci, может составить 10%-15%.

Заморозьте рублевые ставки!

Падение курса рубля почти на 11% с начала года осложнило финансовое положение всех ритейлеров, оплачивающих аренду по валютным курсам. Впрочем, уже с начала 2014 года, не дожидаясь повышения арендных ставок по новым кадастровым правилам, многие торговые центры (ТЦ), которые брали с арендаторов (магазинов, торговых сетей) аренду в долларах и евро, понимая последствия девальвации рубля, потихоньку идут навстречу своим клиентам. Дело в том, что многие арендаторы уже стали просить заморозить ставки в условиях падения рубля на определенных здравых уровнях. С просьбой об этом выступают представители разных торговых сетей. В противном случае, считают эксперты по недвижимости, владельцы ТЦ, не пожелавшие пойти на уступки, попросту растеряют арендаторов.

Но, разумеется, пойти на уступки будут готовы далеко не все, что отразится в итоге на конечные цены с учетом возникшей курсовой разницы. Ясно, что для долгосрочных и крупных партнеров, работающих в рублевой арендной зоне, ставки будут проиндексированы. С теми же, чья деятельность привязана к валюте, по договоренности, будет закреплен свой комфортный ценовой коридор. Ведь доход от аренды – это около 80% всех доходов ТЦ. И если последние не пойдут на уступки, начнут терять арендаторов.

Кстати, в дополнение к сказанному, вот еще одна любопытная зарисовка. С 2015 федеральные власти планируют объединить налог на недвижимость и налог на землю. Он будет называться налог на имущество. И, по мнению экспертов, этот налог очень сильно ударит по малому бизнесу. Чтобы не допустить этого, «Деловая Россия» при поддержке депутатов Госдумы готовит обращение к Президенту России. По словам уполномоченного по правам предпринимателей Бориса Титова, введение имущественного налога — «это еще один удар по малому бизнесу». «Объем тех налогов, которые малый бизнес заплатит по отношению к общему объему доходов бюджета, — мизерный. Это не стоит и доли доходов, которые получают в бюджет от крупных компаний, нефтяных компаний, а ущерб, который это может нанести малому бизнесу, он очень велик», — заявил бизнес-омбудсмен.

Подводя итог, можно сделать вывод, что в ближайшем будущем, учитывая все вышеописанные угрозы, связанные с ужесточением земельного законодательства и изменением системы оценки недвижимости, а также девальвации рубля, есть все шансы, что налоговые споры между властями, собственников земли и недвижимости, арендодателями и арендаторами станут повсеместным, неизбежным и рутинным делом.

Вопрос лишь в том, насколько в своем упорстве все заинтересованные стороны будут компромиссны в своих решениях: государство - в плане увеличения налоговой базы и налоговых поступлений, владельцы земли и арендодатели – в своих аппетитах от сдачи имущества в аренду, ну, а арендаторы – в смысле ожиданий своих прибылей от торговли товарами. Покажет время.

Дмитрий Мотыльков, главный редактор «Сегмент.Ру»